Dans le domaine de la location immobilière, il existe deux types de cautions : la caution simple et la caution solidaire. Ces mécanismes permettent au bailleur d’avoir une garantie en cas d’impayés ou de problèmes avec le locataire. Toutefois, il est essentiel de connaître les spécificités de chacun afin de faire un choix éclairé. Dans cet article, nous présenterons ces deux formes de caution et leur utilisation pratique pour le propriétaire et le locataire.
Caution simple : définition et fonctionnement
La caution simple est une garantie contractuelle qui permet au bailleur de se prémunir contre les risques d’insolvabilité du locataire. Lorsqu’un tiers (généralement un proche du locataire) se porte caution simple pour un contrat de location, il s’engage à payer les dettes du locataire si ce dernier ne parvient pas à honorer ses obligations financières vis-à-vis du propriétaire.
Fonctionnement de la caution simple
La caution simple est mise en place grâce à un document contractuel appelé « modèle de caution« . Ce contrat précise notamment les modalités de mise en œuvre de la garantie ainsi que les conditions de libération et de résiliation de celle-ci. Il est important de noter que la caution simple n’est pas automatiquement responsable des impayés du locataire. En effet, le bailleur doit d’abord tenter de recouvrer les sommes dues auprès du locataire. Ce n’est qu’en cas d’échec que la caution simple peut être sollicitée pour régler la dette. De plus, la caution simple ne couvre généralement que les loyers impayés et non les éventuelles dégradations causées par le locataire.
Caution solidaire : définition et fonctionnement
La caution solidaire, quant à elle, est une garantie également contractuelle, mais qui présente des caractéristiques différentes de celles de la caution simple. L’une des principales distinctions entre ces deux types de cautions réside dans leur mode de mise en œuvre. Contrairement à la caution simple, la caution solidaire peut être poursuivie par le bailleur en même temps que le locataire principal.
Fonctionnement de la caution solidaire
Tout comme pour la caution simple, la caution solidaire se formalise par un « modèle de caution » spécifique. Les clauses de ce contrat stipulent notamment l’étendue des obligations prises en charge par la caution solidaire (loyers impayés, charges, taxes, dégradations, etc.) ainsi que la durée pendant laquelle cette garantie est valable. On parle souvent de « caution à première demande » car dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur peut directement s’adresser à cette dernière sans avoir à tenter au préalable de recouvrir la créance auprès du locataire. La caution solidaire offre donc une protection plus étendue et plus immédiate pour le propriétaire en cas de problèmes avec le locataire.
Caution simple vs caution solidaire : laquelle choisir ?
Le choix entre caution simple et caution solidaire dépend principalement des besoins du bailleur et du niveau de sureté souhaité. Pour les propriétaires qui préfèrent s’assurer d’un recouvrement efficace en cas de problème, la caution solidaire apparaît comme une option plus protectrice car elle permet de demander directement à la garantie sans avoir à passer par le processus de recouvrement auprès du locataire. De son côté, la caution simple peut convenir aux propriétaires qui sont prêts à prendre un peu plus de risques ou qui cherchent à favoriser une relation moins tendue avec leurs locataires et leur caution.
D’autre part, il est aussi important de tenir compte des conséquences pour la personne qui se porte caution. En effet, être caution solidaire implique une responsabilité plus lourde puisque cette caution doit répondre immédiatement aux demandes du bailleur sans attendre que le locataire ait eu la possibilité de régler ses dettes. Cela peut donc inciter certaines personnes à privilégier la caution simple plutôt que la caution solidaire lorsqu’il s’agit de se porter garant pour un proche.
La législation française concernant les cautions dans la location immobilière
En France, la loi encadre particulièrement le mécanisme des cautions dans la location immobilière. Ainsi, la loi du 6 juillet 1989, plus communément appelée « loi Mermaz », a pour objectif de protéger à la fois les bailleurs et les locataires en régulant leurs relations contractuelles. Cette législation impose notamment des dispositions visant à équilibrer les droits et les obligations des parties prenantes à un contrat de location.
Parmi ses principales dispositions, cette loi encadre l’utilisation des cautions simples et solidaires en limitant notamment les clauses abusives. Par exemple, il est interdit d’exiger une caution solidaire en cas de colocation ou de sous-location non autorisées par le propriétaire. De même, un bailleur ne peut pas demander deux types de garanties pour le même logement (caution solidaire + dépôt de garantie, par exemple). Enfin, la loi prévoit certaines conditions pour que la garantie puisse être libérée, comme le respect des délais de préavis et le paiement complet des dettes éventuelles liées au bail.
Bonnes pratiques pour les propriétaires lors de la mise en place d’une caution dans la gestion locative
Dans le cadre de la gestion locative, le respect des règles légales est primordial pour éviter les contentieux. Les propriétaires doivent donc veiller à mettre en place des contrats de cautionnement conformes aux prescriptions réglementaires.
En outre, il est recommandé de bien vérifier la solvabilité de la caution choisie. Cette démarche peut inclure le contrôle des justificatifs de revenus, des relevés bancaires ou encore la consultation des fichiers d’incidents de paiement.
Enfin, communiquer régulièrement avec les locataires et leurs cautions est un gage de bonne gestion locative. En instaurant une relation de confiance, le propriétaire limite le risque de voir ses biens dégradés ou ses loyers impayés.
